実家相続や転勤で放置されたままの空き家リスクとは？
転勤で家に住んでくれる家族、借りてくれる人がいないなど…
空き家を放置するとどうなるのか？
「私の家だから私の自由だ」といいたいところでしょうが、平成２７年５月２６日に完全施行された空き家対策特別措置法は、はっきりと空き家のリスクを浮き彫りにした形になりました。
空き家問題は、全国的に増加の一途をたどるのは間違いありません。活用や解体をすることもなく放置した場合のリスクと、空き家対策特別措置法について、わかりやすく説明します。
工作物とは、言うまでもなく空家のこと。
わかりやすく言えば、前述しましたように
- 家屋やブロック塀が倒壊して他人に損害を与えた場合。
- 屋根材(瓦やトタン)が台風で吹き飛び近隣に損害を与えた場合。
物への損害ならまだしも、人を死傷させてしまえば重大な損害賠償責任を負うことになるのです。さらには庭の植栽、例えば庭木や生垣が道路にはみ出している場合も、接触にだけでなく、それを避けようとして起きた交通事故等も起こり得るので、見逃すことはできないのです。
なぜ、空き家対策特別措置法が必要なのか？
それは、空き家が近隣の建物や通行人・クルマ等にとって危険だからです。
- 建物が腐って倒壊する
- 屋根材や壁の一部が風に飛ばされる
- ブロック塀などが倒壊する
- 浄化槽の汚水やごみ等で衛生上の問題が発生する
- 樹木等がのび放題になり景観が悪くなる
- 樹木等がのび放題になり害獣・害虫の被害を受ける
- 窓ガラス等が割れて不審者の侵入・放火などが発生する
これらのことは、順次わかりやすく説明していきますね。
建物の所有者には管理責任があり、瑕疵（不具合）で他人に損害を与えたとき、根拠となる法律が存在します。
それは…以下の条項で賠償責任を負うことになるのです。
民法第７１７条
- 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
- 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
- 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。
放火や自然発火からの火災も侮れない
空家だと多くの人にわかってしまうと、放火や犯罪がらみのたまり場として悪用されやすくなります。
ひいては、近隣の住民にとっての脅威となり、管理者としてのモラルが問われることとなります。
重過失でなければ問題ないじゃないか！という見解もあります。
でも…法的責任がないからといって、道義的な責任もないとは言い切れません管理不十分という怠慢があったことで、火事・火災を防げなかった責任は消えることはありません。
社会通念上、お詫びをするというリスクは避けられないと考えるべきです。
失火責任法
法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラズ
（民法第709条の規定は失火の場合にはこれを適用せず。ただし、失火者に重大なる過失ありたるときはこの限りにあらず。）
民法上第７０９条の不法行為による損害賠償責任は、失火(過失による火災)の場合に適用されないことを規定しています。ただし、失火者に重大な過失があれば、損害賠償責任を負うとも規定されていることを覚えておきたいものです。
庭の草花や植栽がのび荒れ放題
庭木や草花が荒れ放題、のび放題になると、空家だと自己申告しているようなもの。
不法侵入や放火のターゲットになることは火を見るより明らかです。
民法第233条
- 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
- 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。
空家がもたらす不法侵入や不法投棄が害虫・害獣を呼び異臭・悪臭の原因になる
不法投棄されたゴミにハエや蚊が群がることで、周辺に飛散拡大します。
ススメバチが想像を絶する大きさの巣を作って飛び回る。
野良ネコが大量に棲みついて夜中に異様な鳴き声を発する。これは…近所迷惑都しかとらえられないので行政に苦情がいきます。
これを近所迷惑と断じるだけでは、なんの解決策にもなりません。
単に所有者の責任ということで片づけるのでは、なんの解決にもなりません。でも、通常の管理で解決できるレベルなら、責任を問われてもいたし方のないことです。
苦情という行動まで発展すれば、確実に行政指導という結果になりかねないのが現状なのです。
空家の増加には歯止めがかからない。
空家は年々増え続け、約820万戸を超えているともいわれています。管理が行き届かず、放置状態のものも少なくありません。
特に、日本でも多いとされる木造住宅は、空家のままにしておくと傷みが激しくなります。老朽化は、住まなくなったことで自然発生します。
締め切った状態が続くと、換気や日光にあたることがなく湿気が充満して老朽化がすすむのです。
昭和の時代と比較すると、親が高齢になっても子供と同居する世帯は少なくなっています。
世帯分離がすすみ、離れて暮らす子世帯は親のことが心配になります。
一方親世代は、子供に迷惑や負担をかけないように、介護施設に入居することで、親が介護施設にお世話になります。
これが・・・実家を空き家にしていくのです。
空き家対策特別措置法の施行がきっかけで…
前述した民法や失火責任法は、空き家であることを前提しているわけではありません。
居住中でも管理が行き届かずに損害を与えると適用されます。
これまでの近隣トラブルは、個人間の問題として、当事者で解決するのが当たり前でした。
しかし、空き家対策特別措置法が施行され、管理が行き届かないリスクのある空き家は、行政の介入を認めています。
ここは勘違いしないように、しっかりと理解すべきです。
法律上、空き家の所有者は当該家屋の適切な管理を怠ってはならず、再三の行政指導があったにも無視をすればは、軽減措置をなくしたり、行政が強制的な措置を行うこともできます。
空き家＝即強制対処ではなくても、そのまま放置状態を続ければ強制措置の対象になるのです。
固定資産税の算定方法が仇となっているかも…
固定資産税を算出する過程において、住宅の敷地は最大で1/6に軽減されます。
住宅地には、住宅用地特例という税制上の軽減措置が付与されているからです。、
軽減される要件としては、住宅として使用することが条件なので、当然…空き家には適用されません。
でも、まったくの空き家と一時的な空き家の違いを理解することは困難ですよね。
だから、空き家であっても行政には実態を把握できませんでした。当然、固定資産税の軽減措置は適用されたままです。
だとしたら、固定資産税の負担増を嫌った所有者は、どんな行動をするでしょうか。
すすんで解体などしないというのが正解です。
いくら問題視されても、空き家の解体は進みません。だから、空き家対策特別措置法で対応せざるを得なかったのです。
固定資産税の軽減措置が外されるのは、「特定空家等」だけです。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
行政は空き家について調査を行い、上記に該当すれば特定空家等になります。
次に、特定空家等に対して改善するような助言・指導があり、所有者が応じないときは、固定資産税の軽減対象から外れます。
強制解体は行政代執行という名目で行われる
上記のように、実質固定資産税増額という反則になりますが、改善されたという認識なければ命令になります。
そして、命令にも応じなければ代執行となります。
代執行＝強制執行となり、空き家所有者にとって代わり、解体等を行政に委託された業者が行います。
当然ながらその費用は、空き家の所有者・管理者に請求されることになります。
また、代執行は所有者不明により、命令することができない場合にも行われます。
空き家特別措置法第3条
空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
空き家特別措置法第14条
- 市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置（そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。次項において同じ。）をとるよう助言又は指導をすることができる。
- 市町村長は、前項の規定による助言又は指導をした場合において、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる。
- 市町村長は、前項の規定による勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。
- 市町村長は、前項の措置を命じようとする場合においては、あらかじめ、その措置を命じようとする者に対し、その命じようとする措置及びその事由並びに意見書の提出先及び提出期限を記載した通知書を交付して、その措置を命じようとする者又はその代理人に意見書及び自己に有利な証拠を提出する機会を与えなければならない。
- 前項の通知書の交付を受けた者は、その交付を受けた日から五日以内に、市町村長に対し、意見書の提出に代えて公開による意見の聴取を行うことを請求することができる。
- 市町村長は、前項の規定による意見の聴取の請求があった場合においては、第三項の措置を命じようとする者又はその代理人の出頭を求めて、公開による意見の聴取を行わなければならない。
- 市町村長は、前項の規定による意見の聴取を行う場合においては、第三項の規定によって命じようとする措置並びに意見の聴取の期日及び場所を、期日の三日前までに、前項に規定する者に通知するとともに、これを公告しなければならない。
- 第六項に規定する者は、意見の聴取に際して、証人を出席させ、かつ、自己に有利な証拠を提出することができる。
- 市町村長は、第三項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法（昭和二十三年法律第四十三号）の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。
- 第三項の規定により必要な措置を命じようとする場合において、過失がなくてその措置を命ぜられるべき者を確知することができないとき（過失がなくて第一項の助言若しくは指導又は第二項の勧告が行われるべき者を確知することができないため第三項に定める手続により命令を行うことができないときを含む。）は、市町村長は、その者の負担において、その措置を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者に行わせることができる。この場合においては、相当の期限を定めて、その措置を行うべき旨及びその期限までにその措置を行わないときは、市町村長又はその命じた者若しくは委任した者がその措置を行うべき旨をあらかじめ公告しなければならない。
- 市町村長は、第三項の規定による命令をした場合においては、標識の設置その他国土交通省令・総務省令で定める方法により、その旨を公示しなければならない。
- 前項の標識は、第三項の規定による命令に係る特定空家等に設置することができる。この場合においては、当該特定空家等の所有者等は、当該標識の設置を拒み、又は妨げてはならない。
- 第三項の規定による命令については、行政手続法（平成五年法律第八十八号）第三章（第十二条及び第十四条を除く。）の規定は、適用しない。
- 国土交通大臣及び総務大臣は、特定空家等に対する措置に関し、その適切な実施を図るために必要な指針を定めることができる。
- 前各項に定めるもののほか、特定空家等に対する措置に関し必要な事項は、国土交通省令・総務省令で定める。
著しく保安上・保安上危険となるおそれがある空き家は、市町村長により必要な措置をするように助言・指導できると規定されています。
空き家対策特別措置法のまとめ
空き家をどうとらえ、どう取り扱うかはそれぞれの事情もあります。思い出いっぱいの家は無くすことをためらうのが人情です。
決断できず放置しているというのが、正直本心かもしれません。
しかし、活用する予定がないのであれば、老朽化して近隣迷惑になる前に、解体という選択をするのが得策でしょう。
経済的な切り口でジャッジしてみましょう。
空き家の維持費用（管理委託費・水道光熱費、固定資産税・都市計画税等）と、解体後の固定資産税・都市計画税を比較してみます。
解体後コストが高くても、将来的な価値の下落と修繕費の高騰を除外することはできません。
維持費用の方が負担になると考えれば解体となりますが、解体費用の負担もネックです。
行政が指導する特定空家等では、解体に補助金制度も導入されているので、役所に相談することも選択肢のひとつではないでしょうか。
